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    发布日期:2019-2-17    来源: 机械设备网   编辑:笔名
核心提示:冯仑最新演讲:用中国方式吃饭,用纽约方式做生意

冯仑最新演讲:用中国方式吃饭,用纽约方式做生意

时间:2017-5-18 11:51:21 冯仑,中国著名企业家,万通集团创始人,御风资本(F&E)董事长,拥有近二十年的在美国投资经验。

3月18日,在由世贸通财富俱乐部主办、世贸通移民集团承办的“2017美国投资高峰论坛”上,冯仑分享了他的对中国企业家如何在美国投资的看法。以下为世贸通独家整理的现场演讲分享。

演讲:冯仑 万通集团创始人、御风资本(F&E)董事长

本文由世贸通财富俱乐部秘书处根据冯仑演讲录音整理。

各位来宾,各位朋友大家好,非常高兴能在这里与大家一起探讨投资美国,特别是投资美国房地产的相关内容。

我个人在房地产领域有一些经验与体会。也有一些奇妙的经历,就在一年以前,有一天,突然一个中国特别著名的企业老板打电话给我,他说:“我要在纽约买一个大楼,就在世贸中心新建一号楼隔壁不远,以前洛克菲勒的一个楼,你觉得现在买合不合适?”他目的是向我了解一下情况,因为他知道我在过去20年,有将近70次去美国,特别有50次左右是在纽约。

我跟他讲在美国买一栋大楼实际上是比较慢的一个事情,不像是在中国按一平米算一下多少钱就可以,在美国买房的文件要大概很厚一本书。我曾经在夏成看一个物业,当时Donald Trump建筑要出售,所有文件有很厚一本书,从每一个结构,每根水管,甚至每个螺丝都要讲清楚。所以我让他不要着急,结果后来,我跟他一起在华盛顿开会时,他偷偷告诉我已经签约了,后来我们去看了下,就是复星买的一个大楼。所以说中国人投资美国房地产就是这么快。

三个月前,我在纽约,大家知道现在微信朋友圈消息传播特别快,你只要问谁在美国谁在纽约,就会有很多人回应。结果,我有个朋友是我们以前的业主,在大陆买过我们房子的,他联系到我,说他要买房子,让我帮他看房子。我说:“买房子有经纪人,我可以陪你去看”。后来,他在美国出差三天看了四五处房,就定了一个将近1000万美金的单位,这也是一个个人在美国买房的例子。也就是说,最近这一段时间,在美国投资房地产,已经成为中国无论是个人或机构投资房地产的一个重要目标,那么现在回过头看这20年,有四个问题其实跟房地产投资非常相关。

那就是投什么、谁在投、怎么投、结果怎样,四个方面。

投什么?

从今天的角度看,除了在美国极少数的物业形式,如火葬场、监狱、主题公园没有投之外,大部分领域中国投资者都有投。

最初是比较小的住宅单位,现在是整栋的住宅开发,甚至是成百上千单位的社区开发,这种开发已经是中国地产商在美国投资的主要形式,比如绿地,在纽约边上有一个非常大的项目,就是把中国经验搬过去在美国投资。

还有,投资写字楼。比如:复星、搜狐在纽约投资的一个大的办公楼;中国还有其他大的机构在洛杉矶都有买办公楼。

另外,还有投资酒店的,也有很多人投资物流仓储、投资大型综合建筑的。这些投资已经遍布各种各样的物业形式,而不仅仅是早期的住宅单位。

从个人来说,投资住宅的比较多;但是从机构来说,投资非常全面。目前,投资范围非常广,涉及到美国各行各业包括购物中心、学生公寓、度假设施等。

所以,投什么已经无法回答。投一切。

谁在投?

央企是巨大项目的投资主流,包括跟很多房地产相关的配套设施,这都是央企在投,除了美国,英国也是这样的。比如:中投是一家重要的投资机构,他们在美国收购一些现成的办公楼,还有包括中介及一些大型机构。

其次,是民间大型机构,包括以下四类:

一类:开发类企业。最有代表性的是万科。万科是全球最大的住宅公司,一年交促客户20万套,美国曾经销量第一的是Pulte Homes公司,曾经卖出超过10万套,万科在美国现在有将近10个项目在做,且销量非常好。

二类是:绿地等一些国内规模小的开发商。

三类是:金融机构在投。比如:最近我朋友在夏威夷买了一片地,因为旗下的保险公司在美国收购了一家保险机构,然后就在美国夏威夷买了这么一大片地。这些金融机构是中国在美国投资房地产相当大的民间经济机构。

四类是:私人投资。投资者出于四种目的:孩子上学;度假需求;资产配置;特殊目的需求。特殊需求的,如:某一个专员拿了一些不该拿的钱要把它藏起来,也可能是在境外买房子,这些人也是海外投资房地产的重要来源。但今后不行了,因为美中要交换信息,另外国内会交换财产,所以这个不会再是投资房地产的主要目的。

居民老百姓仍然是投资房地产的一个巨大群体,每年通过移民的方式,私人银行的方式,还有置业顾问等多种渠道,在美国投资不动产。

怎么投?

首先,从开发角度来说,美国人完全不知道中国人是怎么投资的。

在大概两年以前,记得是王健林董事长刚刚收购了AMC不久的时候,卖给他的公司是一个基金,其实是一个基金的资产,还有一个资产是一个房地产,所以我到纽约以后,这个房地产老板带我去看一块地。当时我们租了一架飞机,从纽约飞出去大概一小时,好大一块地,看完后,我们提出一个方案,现在坐火车加开车,大概需要1小时40分钟,我要修一条像北京到天津那样的轨道,把这个距离变成30分钟,这样对于纽约的人来说,比从新泽西过来还要方便,但房价比新泽西还便宜,仅是纽约的三分之一。最后他只讲了一个结论:美国对于这种这么大项目建设的经验,时代已经过去了,他们完全不知道怎么做。要建一个超过两万人这么大的社区,还要这么快,这件事就交给中国人了。

但后面这件事完全做不了,因为美国人完全跟中国人相反,我花了10万美元找交通公司做了一个咨询报告,研究这条路怎么缩短30分钟,结果交给我的报告是只省4分钟时间。为什么呢?因为美国认为没有人怎么修路?而中国人认为先修路,就会有人,这就是中国人的开发观念。咨询公司告诉我,在美国如果没有人,政府不可能会通过这个修路计划,我以为是钱的问题,我去中国进出口银行询问,如果需要20亿美金可以吗?他们说钱不是问题。但美国合作人说不可能,通不过议案,就只能是优化一下现有的交通节省4分钟。

所以说怎么投资美国房地产?中国的经验在美国确实遇到很大挑战。正因为如此,现在,做开发的公司到美国做房地产采取了另外的方法,如万科在美国和Tishman、汉斯合作,然后按照美国的开发模式在旧金山、纽约来做房地产。

美国的开发商分为三类:第一类,是传统私人家族开发商。这一类跟我们国内私人家族比较像,就是有钱买地慢慢盖楼,再出租。第二类,如在美国上市的rice等一些开发机构。rice基本是买一些有租赁的,租金很好的一些物业,然后上市。第三类,收费开发商。这些人自己出钱很少,但本事很大,像Related,Donald Trump,他们不出钱,有品牌,但他们能把项目开发好,你要额外付一些费用,他们可能在融资上帮你。最后他们在建设上要你出钱,销售上分成,在资产处理有分账,但你什么都不用管,只要出钱。比如:万科和Tishman,就是这样做的,他们一人一半股份,但所有管理权都交给Tishman,他收融资费、建设费、资产管理费,这个方式很顺利,所以万科在美国做了一个很好的榜样。

在美国做生意,不能用中国开发商的经验去做。美中两国是地球的两端,所有的事情都是反着的。就拿一个中国传统来说,比如,纽约人开晚会,女士儿童癫痫基本症状是什么要穿礼服露肩膀。中国叫非礼,美国叫礼服。这是完全不同的文化和方法。所以万科可以成功,星源地产也很成功,因为他们用了大量美国当地开发团队来做。

第二类是:基金投资方法,包括EB5方法、私募。

第三类是:纯金融投资。也是纯财务性投资,买优质物业,出租率非常高。

第四类是:复星的投资方法,就是买一个旧的物业,经营,出租,再重新改造再出租,是一个长的路径。在美国做这样大型高端写字楼,不是绿色概念很难招租,里面要经营的商业、俱乐部等,都要重新规划,是一个大项目。这种方式复星运作的很好,原因是用对了美国当地团队。

第五类是:买地。一些企业家去买地,如高尔夫球场。美国的地有永久使用权,“永久”二字,对北京癫痫病哪里治疗最好中国人充满了吸引力,充满了向往。所以在这种情况下,中国有大量的人在美国买地,这些地也不一定能建房地产,但未来有可能改变。

总之,怎么投,除了央企,他们是属于钱多,闭着眼睛大胆投,怎么投都是投;民营投资有很多投法外,但总体来说,一定要跟本地的企业、本地的团队、本地的规则,很好的结合,而且要按照本地方法去做。就像我第一次见到世贸7号楼的老板,我们一起吃饭,最后我们达成一致:用中国方式吃饭,用纽约方式做生意。

其实怎么投资纽约,投资美国,只能是吃中餐,做美国生意,按美国方式做生意,最后才能获得法律保郑州治疗癫痫病什么医院最好护,获得预期的投资收益。

结果怎样?

纵观20年以来发生的各种各样的变化,中国在美投资的结果是:春节过年这些朋友最多的地方已经不再是北京、三亚,而是在纽约、东京、伦敦这些地方,因为他们都投了不动产,所以下一轮看投资的结果,就看过年的时候,用微信呼一下,哪里人多,那个地方就能赚钱,大家去那投资就没错。这个地方现在显然纽约排第一,加州第二,还有洛杉矶、旧金山、波士顿、西雅图、夏威夷等地方。就是在通讯集中地看,哪里出现的人多,那个地方第一能挣钱,第二挣到钱,第三还想挣钱的人都在那儿。

今天,我们从这里开始,世贸通给我们打开新的窗户,让我们知道川普总统有三件事情吸引我们过去投资美国:第一减税、第二简化监管、第三加强基建。美国基础设施有很大的空间,在100年以前,美国基础设施比中国好太多,但近几十年,美国忽视了基础设施,重视了科技创新。因此基础设施需要加强,这对中国投资者来说是一个机会。按中国式思维,基础设施到位了,房地产就会好点。

我认为,未来我们有很多机会投资美国房地产,而且无论是哪种方式,只要你吃中国饭,按纽约方式做事,用美国方式做生意,你就一定会达到你的预期,成为一个聪明的投资者。谢谢大家!

由世贸通财富俱乐部主办,世贸通移民集团、世贸通北京公司、世贸通上海公司承办定西哪家医院治癫痫权威的“2017海外投资高峰论坛”将于6月17日、18日分别在北京、上海举行。届时,众多外国政要、中外著名投资专家、财富管理专家、经济学家、商界知名企业家、税务专家、欧盟国家投资局负责人、欧盟国家商务参赞、跨国银行高管等上千位高资产专业人士齐聚一堂,巅峰对话,为您海外投资指点迷津。

【温馨提示】此次论坛不仅汇集了万通集团创始人、御风资本(F&E)董事长、世贸通财富俱乐部主席及投资委员会主席冯仑先生、美国著名亿万富豪俱乐部成员豪尔先生,以及众多海内外经济学家、全球知名地产专家、投资专家等顶级重磅嘉宾阵容,共话海外投资新途径,更有欧盟国家投资局负责人、欧盟国家商务参赞等外国政要,与您分享海外投资的现状与最新趋势。由于论坛席位有限,请凭预约入场,预约方式:请拨打世贸通集团尊贵预约热线:400-9626-886。



 
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